東京マンション売却 売りたい マンション高値で売る方法

マンション売却

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中古マンション売却するなら今いくら?

東京マンションは人気が高い!東京マンション売却なら高値で売れる今がいい!

都心マンションの不動産価格が上昇している、先日も億ションが高値で完売しましたね・・

駅近で便利な都内マンションは購入希望者が多いので高値で取引される物件です。

マンション中古でもかなりの引き合いがある中古物件売却事例でもわかります

東京マンションは言わずと知れた高層のタワーマンションが人気ですね

土地価格である公示価格が高い東京三区では高所得者でないと億ションは購入できない現状ですが・・

マンションの固定資産税もままならない状況で

東京マンションは高値推移です

武蔵小金井マンションや横浜マンションも人気ですね

新築マンションは即日完売することもありました

自宅の分譲マンション不動産売却査定で高く売る方法は?

不動産査定で失敗しない方法

不動産査定に踏み切れない理由の一番は、失敗を恐れ過ぎること!

経験のないことだから

不動産業界に対する不信感・・本当にアノ不動産屋って信頼できるの?

など各人各様の理由があります

  • 本当に今が売り時なのか?
  • 一番悩むと頃ですね・・・
  • もうちょっと上がるんじゃない?
  • 今売ったら損だよ?
  • 景気もうすぐよくなるし・・・
  • せっかく今まで所有してきた不動産を、たたき売るなんてことになったら大変だ!

そう思って自分で今度こそお金もいるから売ってしまおう!

思い切って決断!

実際に町不動産屋を探してみても・・・・

表の扉や窓枠に汚い不動産物件の張り紙がペタペタ張ってあるじゃないですか?

なかを少し覗いてみると・・・

なかには胡散臭そうなおやじ顔がチラチラ見える・・・

ココで、せっかく決断した不動産物件売却の決意が・・・ガタガタガタ…と早くも壊れ始めるのです。

不動産屋の業界もレイズ出現以降大きく変わってきました。

国の国土交通省の指定を受けた指定流通機構の登場です

もともと不動産屋は町の不動産屋の親父のイメージが強い業界でしたが

不動産は小さな町の中だけで動く性質のものではありません

売り手と買い手をマッチングさせる不動産屋の仲介契約は、契約自体は不動産屋でも十分可能なのですが、

売り物件に対応した買い手を見つけることは、町の不動産屋の範囲だけでは不可能に近い現実が、 不動産流通の近代化に伴い、顕在化して来たのです

つまりネットや各種流通システムを駆使して情報を集約できる最新の情報システムの前に

町の不動産屋の情報網は、かなり局地的になり

ガラパコス化してしまったのでしょう!

この情報システムの近代化の波に、最適の流通機構を登場させたのがレイズと言えます。

とにかくマンション売却は今がチャンスかもしれません

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不動産屋の業態

不動産屋の業態!不動産査定

不動産屋の業態!不動産査定で失敗しない方法

一昔前までは不動産屋であり不動産業を営む感じでしたが・・・

今では、会社組織になった不動産会社にとって代わりました

不動産業の不動産屋の親父は、不動産会社の社長というわけです。

不動産屋に日参する銀行マンも(不動産屋が銀行に日参するのが実情ですが・・・)

町の胡散臭い不動産業の親父を、社長!と呼ぶようになています。

でも現実は、きな臭い不動産業の実態は全くそのままで、外観だけ変わっただけです。

不動産の動き

巷に流通する不動産はどのような動きかとをするのでしょうか?

八百屋や魚屋さんのように朝一番に売り切れないように不動産市場に行って不動産物件を仕入れに行っているのでしょうか?

この辺がわかっているようでわからないところですね・・・・

わからないから、どこで売ったり買ったりするのか?

実態が不明なのが不動産業界の特徴なのです。

不動産物件の売却依頼は誰にするのが一番?

売りたい不動産物件を所有している権利者にとって

一番高く買ってくれるのは誰か知りたい?

答えは簡単です!一番高く買ってくれる購入希望者に売却することが、損しない不動産物件売却の方法です!

土地やマンションの高額購入希望顧客を多く抱えている不動産会社に売却依頼をすることが近道です

高額購入可能な優良顧客を探すために大手不動産会社でマンション売却査定を依頼することが重要なのです

不動産会社にとって優良顧客とは高値で不動産物件を購入する顧客なんですね・・・・

マンション売却において出来るだけ高い価格を付ける

中古マンションの売却、初めの第一歩

まず、今お住いのマンションを売るとなったらどんな時でしょうか。転勤?新しく新居を建てる?新しいマンションに移る?

マンションだけではありませんが、お住まいを売却される理由を見てみました。

すると、1位は、より良い住まいに住み替えるため40%以上でした。

2位は、資金が必要になったということ 

3位は、今が売り時だと考えたため(税制改正など) 

4位、転勤に伴うもの 

5位、住まいの相続によるものでした。

家族の人数が増え狭くなったからなど、家族関係の物は5位までに出てきませんでした。

1位はひょっとして子供のために、良い環境と言うことがあるかもしれませんが、実際のところはどうでしょう。

3位などは、住まいと言うよりは、投資の為の物件売却と言うように感じます。

実は、この後の6位に、離婚の為というものが登場しています。

結構、上位に離婚が登場するのが、少し寂しいように感じます。

この6位までを含めたなかで、比較的急いでる3位と5位と6位に関しては、3か月以内に売却率が 非常に高いようです。

その代わり、想定額よりも、下がったなどの意見が多いようです。

そのことを念頭いいれて考えると、想定額(希望額)で、売却するには、基本的に時間が、かかるということ。

その為、売却が現実的になった時点で、しっかりプランを 立てる必要があるということ。

急いで売却する場合は、金額は下がるケースが多いということ。

そのようなことを、考えておかなくてはいけません。

そこで、1番に売却するマンションが、どれくらいの金額で取引されているかを、自分で確認せねばなりません。

マンションであれば、同じ間取り専有面積でなくとも、 別のお部屋が売却に出されているケースも多く見かけます。

その金額を、まず確認しておくとよいでしょう。

その物件が、リフォーム済みでいつ頃リフォームなのかも 掲載があれば、参考にしましょう。

また、自分のマンションが掲載されていなくとも、自分のマンション近くの物件で築年数、広さを立地条件を含めて比較してみる。

このことで、これから依頼する無料不動産一括査定会社に、ネットで入力して査定してもらうんです。

多い所だと9社、通常6社ほどの一括査定が短時間でスピーディに 査定額が紹介されてきます。

その中で、一番高い金額提示された不動産会社を基本選ぶようです。

その時に、事前に確認にしていた相場金額が役立つのです。

相場を知らなければ、ただ高い査定金額だけ、選んでしまいます。

しかし残念ながら、高いだけの査定額なら 実際売れないなんてこともあります。

そして、何よりも結局高すぎるから下げますと言って希望額からかなりの下げ幅なんてことも想像できます。

その為、相場額を 知っておくと、あまりに相場額とかけ離れているのに気が付きます

。数ある不動産会社から選んでほしいということで、最初に高く設定する不動産会社が稀にあるようですので、 気をつけなくてはなりません。

そのうえで、一括査定結果から、不動産会社を探してください

。後日、選んだ不動産会社から電話がかかってきます。

不動産査定を、実際家まできて正確に金額を査定するためです。

一括無料査定会社によっては、この次の訪問査定も机上査定に変更してしまう査定会社もあります。

時間が無い人には、お勧めです。

しかし、実際に訪問査定を受けるほうが、正確な査定額が分かるようになっています。

訪問査定の時に、専有部分についての面積や築年数、間取りなどの住宅情報が記載されているものを、用意しておくとスムーズに査定されると思います。

まず、マンション売却の最初の一歩を、計画的に行うことが大事です。

このように、不動産業者を選ぶところまで来ましたら、次は、契約ですよ。

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中古マンション 売り時

基本的にマンションというものは、買った時点の価格から時を経るにつれてどんどん値が下がっていきます。

したがって購入時にマンションを自分の資産と考えないで、場合によっては固定資産のことを「負債」と考える人もいるわけです。

マンション物件を住まいとしてでも自己物件として所有購入すると当然固定資産税とか駐車場費用といった諸経費を支払う必要があるので、その辺りまで考慮して買い時と買う場所をまず検討する必要があるのです。

要はそのマンションの底値はいつか、

また買った後値崩れするのか、

逆に不動産価値が上がって価格高騰するのかということです。

マンションを売ることを考えるのならば、それがれっきとした「資産」でなければなりません。

もうすでに不動産価格の下落が始まっています。

当初は東京オリンピックまでには持つのかなと考えておりましたが、どうやらそうでもないようです。

将来マンションを売るには今は買い時ではありません。

ただし地域によっては「資産」になりうる場所があるので、一考の余地はあるのかもしれませんね。

さらに言うなら、高額売却をターゲットにしたマンション売却依頼に備え、他と区別できる要素プレミアムがあれば高額査定の評価が出るのは当然のことであって、例えば最近の楽器演奏ブームなどに乗じて防音設備を完備した物件はそれなりの価格なるなど、工夫次第では何とでもなるはずです。

他にも業者を入れずにリノベーションを自分たちの手で行ってしまうのも一つの手でしょう。

どんなに古い物件でも、内装が綺麗ならば価格がつくのは自明の理。

安い価格しか付かないことを嘆くのならば、その前に自分の力で何とかしようとするべきです。

マンションは買った時点から値が下がるという大前提を元に、出来るだけ高く売れるようなアイデアを考えていきたいものです。

マンション売却の流れ

売却金額を不動産担当と一緒に計画を立てましょう

媒介契約を結ぶと、いつ買い手が現れてもおかしくありません。不動産会社側も、売却のための広告の作成や、媒介契約の種類によっては、指定流通機構に情報掲載したりと

動きが活発になります。そうなって、問い合わせがきてから今後のプランを考えていては、間に合いません。その為、契約が決まれば、すぐに担当者との売却計画をしっかり考えねばなりません。

まず一番大事なのが、売却価格です。査定価格は確かに出ています。しかし、売却額=査定額ではありません。しかし、最初から金額を下げる必要もありません。

そこを不動産担当者としっかり計画を立てないといけません。売れなかった場合は、いつごろから金額を下げる。また、いくらまでなら下げられるか。大事なことです。

いくら、高値が良いと言っても、売れなければ意味がありません。また、住宅ローンの残債がいくらなのかによっても希望額は異なってくるはずです。

同じマンションでも、全く同じ部屋はありません。同じマンションの棟でも、階数、方位、内装、間取りまで違うのです。

立地条件、物件自体の特徴これらを個別性と言いますが、これらの全てを考え見極める必要があります。また、その時々でマンションなどの不動産は相場が違い、変わっていきます。

この取引時期を「取引時点」と言います。このような取り巻く環境などを考慮して売却金額を決定し、値下げのタイミングなど考えておかなくてはいけないのです。

さて、指定流通機構に登録されると、効果はありそうです。そこから、買い手が出てくる可能性は高いでしょう。買い手が出てくれば、家を見に来られます。

やはり高く買ってもらうには、掃除をせねばなりません。やはり、誰だって汚い家を見て住む気にはなれません。必ず、頑張ってください。

また、売却金額だけでなく、家を引き渡すだいたいの予定日も考えておかなくてはなりません。買い手も、急いでる場合があります。また、マンションだけではありませんが、

必ず、不動産には過渡期と閑散期があるのです。毎年1月から3月、7月から9月は引越しが多いのです。つまり、引越しと住宅が売れるのには、連動していますから。

その時期の少し前に、売りに出せば時間もかからず、希望額に近い内容で契約できるかもしれません。子どもの成長に合わせて住み替える事も多くあります。

その為、学校の休みの期間に引越しを行うケースも多く見られます。

そういう事も、不動産会社と相談して決めるのが良いと思います。経験と知識が豊富な担当者との出会いが大きな割合を占めることは、間違いなさそうです。

また、売買契約が成立した場合も、しばらく時間がかかります。おそらく今お住いのマンションを購入するとき住宅ローンを利用されたと思います。

当然利用されてない方もおられるとは思いますが、大半の方はご利用だと思います。その場合は審査があります。審査が通りOKがでれば、金融機関立会いの下「決済」と

なります。だいたいは1か月程度要します。その決済されたお金で、ご自分の住宅ローン残債を返済するわけです。もちろん、その他には、不動産会社への仲介手数料や

司法書士への書類作成代も支払います。一般的に、中古物件を売却するまでの期間は、1か月から6か月位かかると言われています。もちろん、なかなか売れず、仕方なく賃貸物件

として考える方など様々です。今や住宅の空き家率は上がっていく一方です。10件に1件が空き家とも言われています。中古マンションでも、空室になっているケースがあります。

しかし、管理費や修繕積立金は引き落としになっているはずです。もしくは、未払いと言うことも考えられますが、その場合は、物件売却時に未払い分も一緒についてきます。

前の方が未払いされていても、部屋に対しての未払いなので、一緒に付いてきます。その点も売却時によく確認せねばなりません。トラブルになりかねません。きちんと毎月支払いが

されて未払い分が無いことを確認してください。

マンション売却の不動産業者選び

、媒介契約まで一気に駆け抜ける

無料一括不動産査定会社の査定結果をもとに、不動産会社を決定します。それが、今や効率の良い、そして売り手にとって一番とは言いませんが、良い方法の一つと言えます。

時間が無い方、どこの不動産会社を選べば良いかわからない方にとっては、非常に使いやすくメリットの大きい手段と言えます。

不動産会社が決まれば、訪問査定をしてもらい、ほぼ正確な査定額を算出してもらいます。

その対応や査定金額をもとに、この不動産会社と契約してするかどうを決めます。ここで、万が一、不動産会社の対応が悪く契約したくない場合は、はっきりと断る言も大事です。

不動産一括査定会社の中には、不動産会社に断り連絡を代わってしてくれるところもありますので、自信のない方は、そのサービスを目的に査定会社を選ぶのもいいと思います。

査定会社もかなりの競争率で、なかなか選ぶにも迷います。そんな中で、会社ごとに特徴があります。その特徴を比べ自分に合ったサービスを探してみて下さい。

そこで、売却の仲介依頼となれば、媒介契約を結ぶことになります。やっと、本格的に売却に近づいてきた気がします。

そして、媒介契約をする際、不動産会社は物件(土地・建物)の広告掲載時、取引する際の不動産取引上の「立場」を明確にしなければなりません。

その明示することが、宅地建物取引業法第34条で義務付けられています。その「立場」により、不動産態様で仲介手数料の有無や手続き範囲が異なってしまうのです。

この「立場」は、3つに分かれます。「売主」「代理」「仲介」この3つです。

「売主」とは、不動産会社が所有者であり、その所有している土地や建物を直接売ったり買ったりするものです。その為、仲介手数料は発生しません。

「代理」とは、売主・貸主の代理で手続きを行います。仲介手数料は基本的には発生しますが、契約内容によっては仲介手数料が無い場合もあります。

「仲介」とは、売主・買主、もしくは貸主・借主のそれぞれの間に立ち取引を行うものです。この場合は必ず仲介手数料が発生いたします。

このように、「立場」により仲介手数料が発生したりする事を明確にするためにも、明示が義務付けられています。

媒介契約を締結するのですが、媒介契約とは、売却依頼する不動産会社に、依頼する業務内容や具体的なサービス内容、範囲、仲介するにあたっての手数料を

明確にする契約のことです。仲介業務トラブルを防ぐために仲介依頼を受けた不動産会社は、媒介契約の締結が宅地建物取引業務法第34条の2により義務付けられています。

また、その媒介契約も3種類に分かれています。

その種類が次の通りです。専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約です。

専属専任媒介契約:不動産会社1社に絞り、契約します。一回の契約は3か月以内です。更新もできるでしょうが。

         他の不動産会社に媒介契約を媒介契約中に依頼することは、禁じられています。

         いくつかの法規制があり、拘束力が強いのです。しかし、全てをお任せしたいという方には、良い契約ではないでしょうか。必ず買い手が見つかると

         利益を生むため一生懸命動いてくれます。また、仲介状況の報告も週1回はしてくれます。その為、相談しやすく頼りになります。

         また、不動産会社は、売却に大きなメリットである指定流通機構(レインズ)に5日以内に掲載する必要があります。

         しかし、売主が、たまたま自分の知り合いや身内などから買主を見つけても、必ず不動産会社を通さなくてはいけません。要するに、必ず仲介手数料が          発生してしまうのです。

         指定流通機構(レインズ)とは、不動産物件の流通を円滑にするため多くの不動産業者が加盟している不動産情報ネットワークを運営している公益法人です。

         国土交通大臣がら指定を受け、全国4つの指定流通機構により運営されています。法律に基づいているため、安心適正価格での取引をスピーディーに          できる場となっています。

専任媒介契約  :専属専任媒介契約と似ています。契約も3か月以内となっています。ただ違いは、売主が自分で見つけた買主には、不動産会社を通して契約しなくて良い          ということになっています。

こちらは、指定流通機構(レインズ)に7日以内に掲載する必要があります。          他には、仲介状況の報告は2週間に1回以上ということになっています。専属より少し拘束力が抑えられた感じかもしれません。

一般媒介契約  :何社もの不動産会社に同時に仲介依頼が出来る契約です。自分で買い手も探すこともでき、不動産会社を通さずに契約もできます。

         自分で買い手が見つけられず、お任せする場合には、最終的に一社との取引に決めます。もちろん買い手を紹介してくれた不動産会社と言うことになります。

         この媒介契約の場合、状況報告の必要はありません。また、その為、契約期間の取り決めはありません。          何社もの不動産会社との契約の為、動いても仲介手数料がもらえるかわからないことから、あまり積極的には動いてくれないというのが本音です。

         その為、なかなか物件売却まで至らないと場合や時間がかかるケースもあるようです。また、指定流通機構(レインズ)に登録義務はありません。

         この一般媒介契約には、二つの形があります。明示型と非明示型です。

         明示型とは、他社との契約も同時に進んでいること。また、どこの不動産会社との契約なのかを通知しなければいけないものです。

         非明示型とは、他社との契約について全く知らせる必要が無いものです。

このように、媒介契約と言っても様々で、自分でも動きたい人や全てをお任せしたい方など売り手側も色々な考えがあります。

その為、契約内容や方法は時間や状況、考え方で選ぶのが良いと思います。その為には、不動産会社との相性もあります。最初は、専属専任契約にしておき、一般契約に更新時に 切り替える。また、全くの逆もあります。大きい不動産会社が良いのか、地元の有力な不動産会社が良いのか、査定金額だけでなく総合的に考えてみるのもいいでしょう。

不動産無料一括査定会社に、紹介してもらう前に、金額以外の要望などがあればメールのコメント欄にでも一言書き込むのも、自分に合った担当者を見つける方法の一つです。

マンション売却イチ押し

売れないマンション売却お手伝い

これから先売れ弱い東京中古マンションを少し高く売る評価

委託売りたいマンション売却判定で一番高値評価が付きやすい不動産地区は東京都区部、 簡単に言うと東京23区が圧倒的支持率とは言っても誤っているということはありません。

中野区、練馬区、文京区、中央区、千代田区、港区、目黒区等を含んだマンション売却の場合競って高値が付き驚く地域ですね・・・

当然のことで売る不動産の売却評価は

品川区、渋谷区、新宿区、杉並区、足立区、荒川区、板橋区、、豊島区など東京都だけに限ったことでは決してありません。

江戸川区、大田区、葛飾区、北区、江東区のマンションから

その土地や家、住まいいわゆる戸建 住宅から空き家、土地実用的使用しているアパートから、

墨田区、世田谷区、台東区の空き地・ビルなどといった広範囲に及ぶ不動産が

買取や仲介や買取の無料査定の物件対象なのだということは言うまでもないと思います。

戸建て住宅査定に関しまして

東京、多摩地区の市部つまり

昭島市、あきる野市、稲城市、青梅市、羽村市、東久留米市、東村山市、東大和市、日野市、府中市、福生市、町田市、三鷹市、武蔵野市、武蔵村山市等といったポイントは、

ベッドタウンでもあり、

清瀬市、国立市、小金井市、国分寺市、小平市、狛江市、立川市、多摩市、調布市、西東京市、八王子市と比べて

戸建て住宅にうってつけのエリアが豊富にあります。

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