分譲マンションを賃貸する
売却より賃貸にするには、どんな準備がいるのでしょうか。
元々賃貸マンションとして建築されているマンションより分譲マンションの方が、建物の機能は、当然ながら充実しています。
騒音は、特に違いを感じます。賃貸マンションでは、深夜歩くと足音がしますし、洗濯しているときもよくわかります。ドアの閉める音も随分響きます。
しかし、分譲マンションは、それほど気になりません。当然ながら、故意的であったり、凄い音は響いてきます。でも日常生活においては、特に気にならないというのが本音です。
それだけ、作りが重厚ということも言えます。そういう事もあり、同じ広さでも、分譲マンションの方が賃貸物件より、賃料は高く設定できます。
また、まだ残っているローン残債の金利や固定資産税は経費として認められます。他にも、管理費や修繕積立金や改修費も経費として所得から差し引くことが出来ます。
もちろんこれは、売却せずに、賃貸マンションとした場合になります。
それでは、費用的にはどのような収入や支出があるのでしょうか。
賃貸物件とした場合、毎月入ってくる収入は、賃料。いわゆる、家賃です。それと、別に徴収する管理費が毎月入ってきます。ひとまとめに家賃とする場合もありますが。
しかし、当然ながら、空室では賃料が入ってきませんので、ご注意を。
また一時金として入るお金は、礼金と言われるものです。
マンションの賃貸契約を新規で結んだときに、発生するお金です。貸主に対しての気持ちとして借主が支払います。基本的に、支払う金額の目安は、1か月~2か月の賃料が多いです。
更新料は、2年に一度くらい、貸主と借主の間でやり取りするものです。賃貸借契約の更新時に新賃料の1か月分を貸主に支払うものです。
また、収入と言うのとは少し違いますが、敷金・保証金など地方によって違うのですが、新規賃貸借契約時に、賃料や部屋の補修など補償する為、支払いを担保する目的に
預かるお金のことです。一般的には、1か月が2か月分です。
ただし、借主が退去する時に、部屋の中の物や内装が、損傷や破損などしている場合は、その預かっているお金から補填します。
しかし、きちんと守られていれば、敷金・保証金は返還することになっています。ですので、収入と考えてはいけません。あくまでも、大事な預かっているお金と思って、
別管理しておかなくてはいけません。これらが、収入や預かりを含め、合わせたものが手元に入ってくるお金です。
次は、出ていく側のお金です。つまり支出です。
仲介手数料、管理委託料(不動産会社など)、賃貸物件内の設備を新しくしたり(初期費用)、故障などの交換(随時)、メンテナンス費用、固定資産税、管理費、修繕積立金、
そして、まだローンが残っている場合は住宅ローンの支払い。もちろん、新しい住宅の住宅ローンがあれば、そのローン支払いもと言うことになります。
しかし、日本では基本的に住宅ローンは一つの家族に、一つのローンしか組めないというルールがあります。
当然ながら、絶対と言うわけでは有りませんので、ローンが組めるケースも当然あります。
しかし、扱っている金融機関が限られていたり、非常に実績がある方だったり、ほとんど前の支払いが完済していれば、問題なく二本目のローンのも扱ってくれると思います。
このように、収入と支出の割合を考えて、賃貸で十分儲けが出るなど計算したうえで、大家さんになってみるのも悪くないかもしれません。
その際には、いろんなプロのアドバイスや、ノウハウを取り入れてください。まずは、一括賃料査定などで、業者選びから始めてみてください。
ひょっとして、大家さんに向いてるかもしれませんよ。